La hipoteca
La hipoteca es una de las grandes preocupaciones para la mayoría de los mortales. En España, este tipo de créditos supone el 28% de los ingresos para la media de los hogares.
Antes de enfrentarte al proceso de solicitar una hipoteca, queremos compartir contigo una serie de consejos que te ayudarán a que todo sea más sencillo y a aumentar las probabilidades de que el banco te conceda el préstamo.
¿Cuál es el importe máximo que puedo solicitar?
La crisis de 2008 provocó un cambio en el comportamiento de las entidades bancarias sobre ese tipo de préstamos. Actualmente, salvo excepciones, los bancos no suelen conceder un importe superior al 80% del valor de la vivienda, por lo que deberás tener ahorros suficientes para hacer frente al importe restante y a los gastos derivados, o seleccionar una vivienda con un precio inferior para poder contar con la financiación necesaria.
¿Qué tipos de hipoteca existen?
Podemos clasificar las hipotecas en función de los tipos de interés del préstamo. De este modo, las hipotecas de tipo fijo te garantizan una cuota estable a lo largo de toda la vida del préstamo; las de tipo variable subirán o bajarán en función de cómo evolucione el índice de referencia (normalmente el euríbor); también existen otras de tipo mixto, que establecen una cuota fija durante un período (suelen ser los diez primero años) y después un interés variable en función del índice de referencia.
¿Qué tipo de hipoteca solicitar?
Para saber cómo solicitar una hipoteca, antes debes tener claro si prefieres que sea de tipo fijo, variable o mixto. Seleccionar una u otra depende mucho de tus necesidades y circunstancias personales y sobre todo, normalmente una hipoteca se constituye a largo plazo, por lo que es difícil prever cómo se van a comportar los tipos de interés en todo el período que esté vigente el préstamo; elegir uno u otro tipo estará en función de cómo te sientes más cómodo en cuanto al pago de las cuotas. Las hipotecas a plazo fijo permiten una mayor tranquilidad, las comisiones son más elevadas, pero el tiempo de amortización es menor. Las de tipo variable implican menos comisiones, pero también más inestabilidad y mayor riesgo de que paguemos más si sube el euríbor.
¿Son rentables las hipotecas a tipo fijo?
Actualmente todo indica que los tipos de interés van a subir en los próximos meses; esto encarecerá las hipotecas a tipo variable. Pero los bancos no son tontos y también se encarecerán las hipotecas a tipo fijo. No obstante, aún es posible encontrar hipotecas de estas características con condiciones bastante ventajosas. Este tipo de préstamos suele ser más interesante si el tiempo del préstamo no es muy grande.
¿Qué vivienda me puedo permitir?
Otra de las cosas que debes tener en cuenta a la hora de plantearte cómo solicitar una hipoteca es el tipo de vivienda que te puedes permitir. Esto se refiere no sólo al importe máximo del crédito que comentábamos antes, sino a la capacidad de endeudamiento. Los expertos recomiendan que el préstamo no supere el 35% de los ingresos, pero aquí también hay una ser de recomendaciones del Banco de España en función de la edad de los solicitantes.
¿Qué conceptos debes tener claros?
Ya hemos visto que la hipoteca es uno de los principales gastos que vamos a acometer en nuestra vida, y eso implica que, antes de plantearte cómo solicitar una hipoteca, hay una serie de conceptos que debes tener claros. Los principales son el TIN (o tipo de interés nominal), que es el interés que aplicará la entidad bancaria por la cesión del dinero del préstamo; y la TAE (o tasa anual equivalente): que engloba todos los gastos asociados al préstamos como el TIN, las comisiones bancarias, costes de gestión,…
Comparar, un punto de partida fundamental a la hora de solicitar una hipoteca
El mejor consejo sobre cómo solicitar una hipoteca es que no “te cases con ningún banco” antes de haber comparado las condiciones que te ofrecen los competidores en el mercado. Hoy en día hay muchas aplicaciones y webs que te pueden ayudar en este propósito.
¿Qué comisiones aplica el banco por la concesión de la hipoteca?
Las más habituales son la comisión de apertura por constitución del préstamo; la de la cuenta asociada a la hipoteca (en el caso de que no tengas cuenta habitual con ese banco) y la de cancelación total o parcial del préstamo (por amortización anticipada o por cancelar el crédito antes de que finalice el tiempo por el que lo has suscrito).
Es fundamental entender lo que firmas
A veces, la letra pequeña nos queda grande cuando se trata de productos bancarios. Un aspecto fundamental sobre cómo solicitar una hipoteca es entender el contrato que estamos firmando con la entidad bancaria. Actualmente, los bancos suelen fijar una reunión para explicarte las condiciones del préstamo; no tengas reparo en preguntar todo aquello que no entiendas, ya que se trata de algo muy serio y que puede marcar tu devenir económico durante muchos años.
¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar una hipoteca?
Ya hemos comentado los principales que se refieren a la capacidad de endeudamiento, el valor de la vivienda o el porcentaje que nos concederá sobre ese valor. Otros requisitos que aplican los bancos suelen referirse a la solvencia que debes demostrar para adquirir el préstamo, y está muy relacionado con la situación laboral, la estabilidad económica y contar con ingresos fijos que no hagan peligrar tu capacidad de hacer frente a las cuotas.
¿Qué documentación debo preparar?
Un consejo fundamental sobre cómo solicitar una hipoteca es que tengas preparada toda la documentación que te va a solicitar el banco para estudiar tu caso. Esto suele ser: últimas nóminas, vida laboral, tu DNI y NIF, declaración de la renta y pagos de otros préstamos.
¿Cuál es el mejor momento para solicitar una hipoteca?
El momento depende de tu situación financiera en primer lugar (el momento que puedas contar con una provisión de ahorros y una solvencia suficiente y una situación laboral estable). Si cumples estas condiciones, se puede valorar cuál es el mejor momento del año para pedir el préstamo; realmente no hay una respuesta clara, pero las estadísticas establecen que los meses de verano es cuando menos créditos de este tipo se solicitan. Esto puede implicar que la entidad bancaria ofrezca ofertas preferentes, pero la experiencia indica que no serán ventajas muy significativas sobre otros períodos.
¿Cuánto tarda el banco en conceder la hipoteca?
Aunque dependerá de la entidad concreta, la respuesta a tu solicitud no debería demorarse más de una o dos semanas, si bien el proceso completo es bastante más largo, ya que una vez concedido el crédito, habrá esperar a tener fecha con el notario y pasar todos los trámites hasta formalizar la compraventa.
¿Qué gastos asociados conlleva adquirir una vivienda?
La compra de una vivienda implica una serie de gastos que no sólo se ciñen al importe de la hipoteca. Debes tener en cuenta otros como la notaría, el registro de la propiedad, la tasación de la casa, la gestoría o los impuestos asociados a la misma.
¿Qué gastos asume el banco?
La ley ha cambiado en los últimos años y establece que la entidad bancaria debe asumir los gastos de registro de la propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados; lo normal es que los gastos de notaría y gestoría se cubran a medias entre la entidad y la persona que solicita el préstamo. Lo habitual también es que éste último asuma los gastos de tasación y nota simple, además de otros impuestos específicos de la compra de la vivienda.
¿Qué impuestos debo pagar?
Otra de las cosas a tener en cuenta sobre cómo solicitar una hipoteca, son los impuestos a los que debes hacer frente para poder contar con capital suficiente en tu provisión de fondos. Los impuestos varían en función de si la vivienda es nueva (en ese caso deberás pagar el 10% de IVA) o si es de segunda mano (tendrás que abonar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
¿Qué pasa si cancelo la hipoteca antes del plazo establecido?
La cancelación anticipada de la hipoteca puede ayudarte a reducir gastos principalmente porque ahorras en intereses aplicados al préstamo. No obstante, tienes que tener en cuenta que cuando firmas el crédito, en las condiciones se establecen también unas comisiones por cancelación o amortización anticipada, por lo que deberás calcular esas comisiones para ver si te sale rentable continuar o no con la hipoteca actual. Una vez decidido a realizar una aportación a la hipoteca que puede ser parcial, aquí puedes ver información sobre si es más rentable reducir plazos o cuota.
¿Y si quiero cambiar de banco o renegociar las condiciones con el actual?
Otro tema que debes contemplar a la hora de prepararte sobre cómo solicitar una hipoteca es que, al contrario de lo que piensa la mayoría de la gente, la hipoteca no tiene por qué permanecer intacta durante toda la vida del préstamo. Es posible renegociar las condiciones con tu banco (sería una novación de hipoteca), pasar a otra entidad (subrogación) o liquidar el importe y suscribir otra con esa entidad o con otra. Como comentábamos antes, hay que tener en cuenta las comisiones de cancelación y apertura en su caso, para determinar si nos interesa y qué opción sería más rentable.
Conclusión:
Hay una serie de cosas que debes tener en cuenta sobre cómo solicitar una hipoteca. Las más importantes son el valor máximo a solicitar y la vivienda que podemos permitirnos en función de la capacidad de endeudamiento. Una vez analizado esto, deberás valorar si cumples las condiciones para la financiación, comparar entre las diferentes opciones del mercado y elegir la más interesante para ti en función de tus necesidades y circunstancias personales. Es muy importante tener en cuenta los gastos asociados y los impuestos que debes pagar. Revisar a conciencia todas estas recomendaciones será un punto fundamental para garantizar tu salud financiera.
