Amortizar la hipoteca: ¿reducir plazos o cuota?

Hoy, queremos hablar de un tema de gran trascendencia para nuestras finanzas personales: amortizar la hipoteca: ¿reducir plazos o cuotas? Y es que, en la actualidad, las hipotecas son las grandes protagonistas de las noticias económicas; si cuentas con ahorro suficiente para realizar una amortización anticipada, probablemente te estés preguntando si te resultaría más conveniente disminuir la cantidad que pagas mes a mes o acortar el tiempo de duración del préstamo. En este artículo te contamos todo lo que implica cada una de las opciones y lo que debes tener en cuenta para saber si, en tu caso, es más beneficiosa una u otra decisión.

 

Qué es una hipoteca

Una hipoteca es un tipo de préstamo por el cual se recibe una cantidad de dinero y que ofrece al prestamista el inmueble que va a ser adquirido como garantía en el caso de que el prestatario no pueda hacer frente a la devolución de las cuotas, que se componen del capital más los intereses aplicados al crédito.

 

Tipos de hipotecas

En nuestro artículo con consejos sobre cómo solicitar una hipoteca, puedes ver toda la información relativa a los aspectos clave de este tipo de créditos. La mayoría de las hipotecas se engloban en dos tipos: a tipo fijo (pagas la misma cuota durante toda la vida del préstamo) o a tipo variable (la cuota puede varía en función de la situación de los tipos de interés); también existen hipotecas mixtas (que permiten contratar tipo fijo durante un período de tiempo y tipo variable durante el resto de tiempo que permanece el préstamo). Además, existen otras hipotecas especiales, menos comunes, como la hipoteca inversa o la hipoteca puente.

 

En qué consiste amortizar la hipoteca

Conocemos como amortización, o amortización anticipada, la cancelación de la totalidad o parte del crédito antes de que expire el tiempo de duración del préstamo detallado en el contrato. Se trata de acortar la vida del crédito hipotecario pagando el dinero pendiente (todo o parte) antes de tiempo, lo que supone reducir los intereses que pagarás por él.

 

Tipos de amortización de una hipoteca

A la hora de amortizar la hipoteca, podemos hablar de dos tipos de amortización; total (abonando la totalidad de lo que queda por pagar del préstamo) o parcial (devolviendo una parte de la deuda pendiente). En este último caso es cuando entra en escena la pregunta que nos ocupa hoy: ¿es más conveniente reducir plazos o cuota? La respuesta la vemos a continuación.

 

Amortizar plazos

Cuando realizamos una amortización destinada a reducir plazos, lo que hacemos es disminuir el número de años que estamos pagando el préstamo. Es decir, seguimos pagando la misma cuota, pero por un tiempo menor.

 

Amortizar cuota

En el caso de amortizar la cuota, lo que hacemos es mantener el préstamo durante el mismo tiempo establecido en el contrato, pero se reduce lo que pagamos cada mes.

 

Cuándo es más conveniente amortizar la hipoteca

Los expertos suelen coincidir en que el mejor momento para amortizar la hipoteca suele ser durante los primeros años del préstamo, pues es el momento en el que se pagan más intereses. Sin embargo, en esos primeros años, las comisiones por cancelación suelen ser más elevadas, por lo que habrá que tener en cuenta otra serie de factores, que veremos a continuación, que también nos ayudarán a decidir si es más conveniente reducir plazos o cuota.

 

¿Conviene más reducir plazos o cuota?

En términos generales, reducir plazos supondría un ahorro mayor. Esto es así porque los intereses se establecen durante menos tiempo, lo que supone pagar menos dinero por ellos. En un préstamo, al contrario que en una inversión, el interés compuesto te perjudica, por lo que el tiempo de duración del préstamo favorece al prestamista y penaliza al prestatario. No obstante, existen otros condicionantes que también debes tener en cuenta. Estos son:

 

Cantidad de dinero con la que cuentas

Esto no sólo influye en si puedes realizar una amortización total o parcial, sino en la disponibilidad de capital que vas a poder tener para dedicar a otros fines. Como hemos visto, en términos matemáticos, reducir plazos supone un ahorro mayor, pero también supone no disponer de ese dinero para otros fines, lo que deja de tener importancia siempre que cuentes con un capital suficiente para poder hacer frente a esas otras cuestiones.

 

Opciones financieras para el futuro

En este sentido, tienes que tener muy en cuenta los planes de futuro que tienes para los próximos meses / años. Es posible que, en función de lo que tengas planeado, te compense reducir cuota manteniendo los plazos del préstamo, pero teniendo un dinero disponible para aprovechar ciertas oportunidades que te puedan surgir y que sean beneficiosas para tu salud financiera, bien sean de inversión o de cualquier otro tipo. Esto es lo que conocemos como el coste de oportunidad (el valor de la opción a la que hemos renunciado por elegir otra).

 

Tu situación personal

Otra de las cuestiones que debes tener en cuenta es cuál es tu situación personal, especialmente en lo que se refiere a otras deudas adquiridas. Si te encuentras en una situación de sobreendeudamiento, es posible que te interese contar con algo más de dinero para reducir deudas más allá de tu hipoteca, por lo que en este caso, además de plantearte si es conveniente realizar la amortización anticipada, deberás tener en cuenta que si reduces plazos, seguirás pangando las mismas cuotas mensuales. En este caso concreto, es probable que te interese reducir cuota y poder contar con un mayor desahogo mes a mes.

 

Tus objetivos financieros

Uno de los factores que más influyen en las finanzas personales son los objetivos financieros. En función de estas metas, puede ser más beneficioso reducir plazos o cuota, depende de si tus objetivos son de ahorro (en ese caso seguramente será mejor reducir plazo, por lo comentado anteriormente), de inversión o de cualquier otro proyecto (lo que normalmente hace que sea más conveniente reducir cuota para poder contar con un dinero mensual adicional que te permita poder afrontar estos objetivos).

 

Tipo de hipoteca: fija o variable

Si tu hipoteca es a tipo fijo o a tipo variable también influye en la decisión. Especialmente, en función de la previsión de los tipos de interés para un fututo y en lo que se refiere al euríbor (que es el índice al que suelen estar referenciadas la mayoría de las hipotecas en nuestro país). Si tu hipoteca es a tipo variable y se prevé que los tipos de interés suban en los próximos años, te interesará reducir plazos. El problema es que no es fácil prever lo que ocurrirá con los tipos a muy largo plazo.

 

Situación de los tipos de interés

En nuestro artículo sobre amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés os hablamos en profundidad sobre este tema. Ya habéis visto cómo influyen estos en tu crédito hipotecario, en el caso de que tu hipoteca sea a tipo variable. Pero los tipos de interés también influyen en el ahorro; cuando suben los tipos, también recibimos más intereses por nuestro dinero en depósitos o cuentas de ahorro. Por lo que es posible que, en esta situación, sea más interesante contar con una mayor cantidad de dinero para poder destinar a este fin.

 

Etapa de la vida del préstamo

La etapa de la vida del préstamo también va a influir directamente en la decisión; esto tiene que ver con el sistema de amortización que utilizan los bancos para aplicar a los créditos que ofrecen, que en la mayoría de los casos es el sistema francés. En este sistema, al principio del préstamo se pangan más intereses que devolución de capital, y cuando va pasando el tiempo, va disminuyendo la parte de intereses y aumenta la parte de devolución. Según esto, la amortización anticipada (especialmente destinada a reducir plazos) te interesa más si te encuentras al principio de la vida crediticia, pues reduces intereses; mientras que, si lo haces más hacia el final, la parte de intereses es menor, por lo que te compensa menos, teniendo en cuenta que, además, en ambos casos, debes sumar las comisiones por cancelación anticipada.

 

Las comisiones asociadas

Como hemos adelantado, realizar una amortización anticipada suele conllevar la aplicación de comisiones por parte de la entidad bancaria. Normalmente, la comisión suele ser mayor durante los cinco primeros años del préstamo y algo menor a partir del sexto. Esto también lo debes tener en cuenta en tus cálculos para ver si te conviene reducir plazos, o mantener un poco más la duración de tu préstamo y reducir cuota.

 

Si tu hipoteca desgrava

Las hipotecas adquiridas antes de 2013 tienen algunas ventajas fiscales sobre la Declaración de la Renta, con reducciones sobre el IRPF. Si es tu caso, es posible que te convenga reducir cuota y mantener el plazo para poder seguir contando con estos beneficios fiscales. Si quieres ampliar información sobre fiscalidad, te recordamos nuestro artículo sobre cuántos impuestos se pagan en España.

 

El efecto de la inflación

La situación macroeconómica también influye en la decisión, especialmente en lo que se refiere a la inflación. Un escenario de alta inflación implica que el dinero ahorrado pierde valor y puede suponer que sea más interesante mantener las deudas (incluida la hipoteca) por esa depreciación y pérdida de poder adquisitivo. Pero para combatir esa situación, los bancos centrales subirán los tipos de interés, por lo que mantener el préstamo te será más caro porque tendrás que pagar más intereses en el caso de que tu hipoteca sea a tipo variable.

 

Tus preferencias personales

Con independencia de todo lo comentado, el factor personal también tiene su peso a la hora de tomar la decisión. Reducir plazos te puede aportar una mayor tranquilidad por saber que tendrás que afrontar esas cuotas durante un período de tiempo menor. Lo que también debe ser tenido en cuenta, como un factor importante que puede contribuir a reducir el estrés financiero.

 

Conclusión:

Una de las grandes preocupaciones de la gran mayoría de los mortales es la hipoteca y qué debemos hacer si disponemos del ahorro suficiente para poder realizar una aportación a la misma. En términos generales, reducir plazos supondrá un mayor ahorro que la reducción de cuota; pero para elegir de una manera más certera entre reducir plazos o cuota en la amortización anticipada, debemos tener en cuenta si nuestra hipoteca es a tipo fijo o variable, si contamos con ventajas fiscales (siempre y cuando nuestra hipoteca sea anterior a 2013 y cumpla con los criterios que establece Hacienda), el estado de la inflación y los tipos de interés, nuestra situación personal, objetivos financieros y opciones para medio y largo plazo, la política de comisiones de cancelación de nuestro préstamo, así como si nos encontramos al principio o al final del plazo en que estamos pagando intereses. Si quieres aprender más sobre éste u otros temas relacionados con tus finanzas personales, inscríbete en nuestro programa de Educación Financiera.