Si estás pensando en cambiar de vivienda, este artículo sobre qué es una hipoteca puente puede serte de gran utilidad. ¿Aún tienes hipoteca sobre tu casa actual? ¿No cuentas con efectivo para pagar la nueva vivienda y necesitas financiación? Si es tu caso, en Método Free, Escuela de Educación Financiera, queremos ofrecerte todos los detalles sobre en qué consiste este tipo de créditos y si es conveniente o no para tus finanzas personales.
Qué es una hipoteca
Una hipoteca es un crédito que se establece sobre un inmueble, mediante el cual, el banco adelanta el dinero de su compra al propietario, que estará obligado a devolver ese importe más los intereses y comisiones derivados del contrato a la entidad bancaria. En el caso de que la deuda no se satisfaga en el tiempo y forma acordados, el acreedor puede obligar a la venta para satisfacer el importe entregado como crédito. Podemos decir, por lo tanto, que una hipoteca es un préstamo que tiene como garantía la vivienda para la que se solicita el préstamo.
Qué es una hipoteca puente
La hipoteca puente es un crédito hipotecario que se suscribe para comprar una nueva vivienda, teniendo en propiedad un inmueble sobre el que recae una hipoteca anterior. Como su nombre indica, sería un préstamo que actúa como puente entre el que hemos suscrito para la vivienda que tenemos actualmente y la nueva que queremos adquirir.
Cómo funciona una hipoteca puente
Una vez que has entendido qué es una hipoteca puente, vamos a ver cómo funcionan este tipo de préstamos. Lo primero que tienes que tener en cuenta es que, dentro de los compromisos que adquieres con el préstamo, está el de vender el inmueble actual en un plazo determinado de tiempo. Cuando firmes la compra de tu nueva casa, el banco unificará ambos créditos y las dos viviendas quedarán como garantía. Durante el período de venta, tendrás una sola cuota unificada (que se compondrá, sobre todo, de intereses) y, en el momento que se realice la venta de la primera vivienda, el dinero de esa venta se utilizará para cancelar el primer préstamo, quedando solo la hipoteca de la casa actual.
Cuándo es útil una hipoteca puente
Dentro de las claves para entender qué es una hipoteca puente, destaca el hecho de que durante el plazo que se estipula para la venta, el banco ofrece la posibilidad de abonar una cuota menor a la que pagarías sumando ambos créditos (el de la casa actual y el de la casa nueva). De esta forma, este préstamo puede ser de utilidad cuando necesitas o quieres cambiar de vivienda, aún no tengas comprador para el inmueble actual, pero previsiblemente lo podrás vender en un período no muy lejano.
Período de carencia
Como comentábamos, hasta que consigas un comprador para tu vivienda actual, el banco te dará facilidades en el pago de las cuotas de la hipoteca puente. Esto es lo que se conoce como carencia de capital: las cuotas a abonar son bastante más bajas que en condiciones normales porque se componen fundamentalmente de intereses.
Cuándo es buen momento para pedir una hipoteca puente
Ya sabes qué es una hipoteca puente. Ahora debes valorar si es una opción compatible con mantener tu salud financiera. Por lo general, este tipo de créditos suelen ser interesantes si tu casa se puede vender fácilmente (no está en mal estado, requiere muchas reformas o se ubica en una mala localización), el precio de la vivienda actualmente está bajo, pero se prevé que suba a corto o medio plazo y, sobre todo, si cuentas con la solvencia suficiente para hacer frente a las cuotas en el caso de que no se llegue a vender tu casa actual y se acabe el período de carencia.
Condiciones para pedir una hipoteca puente
Los primero que debes saber es que el banco realizará un estudio de solvencia para ver si cumples las condiciones para concederte el préstamo; valorarán tu nivel de ingresos, si tienes deudas pendientes y si vas a ser capaz de devolver el crédito. Si no sabes por dónde empezar, te recordamos este post con consejos sobre cómo solicitar una hipoteca.
Particularidades de la hipoteca puente
En esta explicación sobre qué es una hipoteca puente, no podemos dejar de lado las particularidades que tienen este tipo de préstamos. En primer lugar, se trata de créditos por lo general más largos que una hipoteca normal (entre 35 y 40 años de plazo máximo); se pueden conceder por el 100% del valor de la nueva vivienda (siempre que el crédito actual más lo que aún te queda por devolver del anterior, no superen el 80% del valor de los dos inmuebles). Cuando vendas tu casa para amortizar la hipoteca antigua, lo normal es que la entidad bancaria no aplique comisión de cancelación.
Cuánto tiempo tengo para vender mi casa
En las condiciones del crédito hipotecario se establecerá el período máximo con el que cuentas para vender tu vivienda actual. Esto depende de la entidad bancaria con la que suscribas el préstamo, y puede varías entre 6 meses y 5 años (lo más habitual es que se circunscriba a un plazo de entre 2 y 5 años).
Qué opciones tengo para devolver la deuda
Para entender qué es una hipoteca puente, debes saber que puedes elegir entre tres tipos de cuotas: la más habitual es la carencia de capital que ya hemos comentado (se trata de pagar sólo intereses mientras consigues comprador para tu vivienda); cuota reducida (sigue siendo menos de lo habitual y la mayor parte son intereses) o cuota normal (conformada por capital más intereses igual que en el caso de una hipoteca normal).
¿Todos los bancos ofrecen una hipoteca puente?
No todo, pero sí hay una gran cantidad de entidades bancarias con las que puedes suscribir estos créditos.
¿Es fácil conseguir una hipoteca puente?
No es del todo sencillo, ya que, al ser una operación de mayor riesgo, los bancos suelen establecer condiciones de solvencia mucho más rigurosas que en el caso de una hipoteca normal.
¿Qué pasa si no vendo mi vivienda?
Como comentábamos cuando explicábamos qué es una hipoteca puente, este tipo de créditos tiene condiciones especiales durante el período que se establece para vender la vivienda. Si llegados a ese momento no hemos conseguido comprador, nos veremos obligados a abonar la totalidad de las cuotas de ambas hipotecas. Este es un riesgo importante que debes valorar, ya que puede implicar que, si no puedes hacer frente a las cuotas, pierdas las dos casas.
Ventajas de una hipoteca puente
Las principales ventajas son que cuentas con más tiempo para vender tu vivienda y con la posibilidad de hacerlo en mejores condiciones, ya que no tienes premura en la venta (esto es especialmente interesante si se prevén subidas de precios en el sector inmobiliario). Además, el período de carencia te puede dar un respiro en momentos de mayores gastos. Puesto que la primera vivienda sigue siendo tuya, mientras encuentras comprador, puedes conseguir ingresos adiciones poniéndola en alquiler.
Inconvenientes de una hipoteca puente
El inconveniente más importante es el riesgo que supone que no puedas vender la vivienda en el plazo estipulado, como ya hemos comentado anteriormente. Además, como también hemos explicado, las condiciones son más rigurosas que en el caso de una hipoteca normal. Y, del mismo modo que es posible que consigas vender la vivienda por un importe mayor, también puede darse el caso de que el inmueble pierda valor.
Alternativas a una hipoteca puente
Como ya has podido ver en este artículo sobre qué es una hipoteca puente, este tipo de créditos conlleva un alto riesgo en el caso de que no se produzca la venta en el plazo estipulado; y, por otro lado, no todos los perfiles cumplen las condiciones para que el banco les conceda el préstamo. Por eso, te recomendamos que valores otras alternativas como esperar a tener un comprador seguro, pedir un crédito para eliminar la primera hipoteca o tener dos hipotecas independientes (en estos últimos casos, el importe a pagar sería mayor al no beneficiarnos del período de carencia, pero se reduciría el riesgo de perder ambas viviendas en el caso de no realizarse la venta de la primera y no poder hacer frente a las cuotas).
Conclusión:
La hipoteca puente es un crédito que se contrata para comprar una vivienda, teniendo otra sobre la que recae una hipoteca actual. Tiene unas condiciones especiales como carencia de capital durante el período que se estipule para vender el inmueble actual (cuyo dinero se usará para cancelar la hipoteca que recaía sobre él) y conlleva un riesgo si no se vende la casa al finalizar el plazo estipulado. Los bancos, además establecen condiciones mucho más rigurosas para conceder el crédito, que puede alargarse a 35-40 años, y concederse por el 100% del nuevo inmueble, siempre que cumplas las condiciones de solvencia y que el valor de ambos créditos no supere el 80% del valor de las dos viviendas.
