Recientemente os compartimos un artículo con consejos sobre cómo solicitar una hipoteca. También hemos hablado sobre amortizar la hipoteca y elegir entre reducir plazos o cuota; pero hoy queremos profundizar en otro tipo de hipotecas.
Y es que estamos acostumbrados a oír hablar de la hipoteca inversa como un producto vinculado a la tercera edad, que permite obtener dinero adicional una vez alcanzada la jubilación. Pero ¿qué sabes sobre la hipoteca inversa o revertida? Si quieres ampliar tus conocimientos sobre esta operación, te ofrecemos este artículo donde analizamos todo lo relativo a qué es una hipoteca inversa, así como sus características, ventajas, desventajas y algunas particularidades.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Se conoce como hipoteca inversa o hipoteca revertida como la operación financiera por la cual la entidad bancaria con la que se suscribe el préstamo hipotecario abona al prestatario una renta por el valor que se establezca de la vivienda, que se entrega como garantía.
¿A quién va dirigida la hipoteca inversa?
Para entender qué es una hipoteca inversa, debes conocer a quién se dirige este préstamo hipotecario, pues no está al alcance de todos. Normalmente se dirige a mayores de 65 años que cuenten con una vivienda en propiedad, pero con una serie de particularidades que te explicamos más adelante.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Podríamos decir que la hipoteca inversa, como su propio nombre indica, funciona como una hipoteca, pero de forma inversa; es decir, el titular recibirá una renta a cambio de hipotecar su vivienda; además, se convierte en usufructuario de la misma, pudiendo seguir utilizándola hasta su fallecimiento.
Tipos de hipoteca inversa
En función de la renta que recibe la persona que contrata una hipoteca inversa, podemos clasificarla en tres tipos:
- Hipoteca inversa temporal: el titular recibe una renta, habitualmente mensual, durante el período de tiempo que se establece en el contrato, y dejará de recibirla una vez se alcance el valor de la vivienda.
- Hipoteca inversa vitalicia: se trata de una renta que recibe el titular durante toda su vida mensualmente. Esta renta es menor que la de la hipoteca inversa temporal.
- Hipoteca inversa de disposición única: en este caso, el cliente que suscribe el préstamo recibe un pago único por el valor total de tasación del inmueble.
Ventajas de una hipoteca inversa
La principal ventaja es que el titular recibe una cantidad de dinero (que puede ser un buen complemento a su jubilación) mientras sigue haciendo uso de su vivienda hasta su defunción, por lo que mantiene tanto el beneficio económico como el disfrute de su propiedad.
Ojo con la letra pequeña
La hipoteca inversa es un producto especialmente complejo; tiene infinidad de matices y tipologías y es importante que cuentes con el asesoramiento necesario para que tu decisión no se convierta en un lastre para el resto de tu vida. De hecho, a la hora de solicitar este tipo de créditos, la ley establece que haya un asesor independiente para intervenir en el procedimiento. Esto es así porque la hipoteca inversa también cuenta con una serie de desventajas que te comentamos a continuación. Nuestro consejo es que, además de contar con el asesoramiento necesario, te formes en alguna escuela de educación financiera para que puedas obtener los conocimientos que te capaciten para tomar las mejores decisiones.
Desventajas de una hipoteca inversa
Para saber qué es una hipoteca inversa, debes entender muy bien los matices que lleva asociados. El principal es que la deuda no disminuye con el transcurso del tiempo, sino que va en aumento; por lo que puede ocurrir que al final del préstamo se acabe debiendo un importe superior al valor de vivienda (en ese caso, el beneficiario no respondería sólo con el inmueble, sino con otros bienes de la herencia); para estos casos, se suele suscribir un seguro de renta vitalicia (para cubrir los casos de pérdida de valor de la vivienda en cuestión).
¿Qué pasa cuando muere el titular de una hipoteca inversa?
Cuando se produce el fallecimiento del titular de una hipoteca inversa, los herederos son los responsables de hacer frente al préstamo hipotecario. Éstos pueden optar por cancelar el crédito para recuperar la vivienda o que la entidad ejecute la hipoteca para recibir el pago de la deuda e intereses. Los herederos tienen la posibilidad de vender el inmueble para hacer frente al préstamo, pagarlo de sus fondos o solicitar una nueva hipoteca sobre la vivienda en cuestión.
¿Cuánto dinero puedo recibir por una hipoteca inversa?
Depende del valor de la vivienda sobre la que se constituya la hipoteca. Los bancos suelen conceder entre un 25% y un 50% del valor de tasación del inmueble, por lo que no suelen ser grandes sumas económicas.
¿Cualquier persona puede optar por este préstamo?
Como ya hemos visto, el crédito hipotecario se destina a mayores de 65 años que dispongan de una vivienda en propiedad. Pero éstos no son los únicos requisitos. Como en cualquier hipoteca, la entidad bancaria decide si la concede o no, y para que a dicha entidad le resulte rentable, la vivienda en cuestión debe tener cierto valor; de este modo, suelen centrarse en propiedades en ciudades tensionadas, donde hay gran demanda de vivienda, y en zonas donde el precio del mercado alcanza un mínimo por metro cuadrado.
¿Cómo son los intereses asociados a una hipoteca inversa?
Otro de los puntos fundamentales para saber qué es una hipoteca inversa son los intereses que lleva asociados. Normalmente, éstos suelen ser mayores que los de una hipoteca tradicional. Como contrapartida, no te solicitarán más aval que demostrar que eres el propietario legal del inmueble y no necesitas tener un mínimo de ingresos para que te la concedan. Eso sí, debes tener en cuenta que los elevados intereses hacen que también aumente la deuda que adquieres con el banco.
¿Qué es el seguro rentas?
Ya hemos comentado que la hipoteca inversa puede llevar aparejado un seguro de rentas. No puedes saber qué es una hipoteca inversa sin conocer en qué consiste este producto: se trata de un seguro que entra en funcionamiento cuando con las rentas se supera el valor de tasación de la vivienda; garantiza seguir recibiendo esas rentas periódicas una vez superado el importe máximo de la hipoteca.
Particularidades fiscales de la hipoteca inversa
La principal es que las rentas recibidas a través de la hipoteca inversa no tributan en el IRPF; en caso de que se trate de la vivienda habitual del titular, también está exento del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y tendrá una reducción del 90% sobre los aranceles registrales. En caso de que la persona que suscribe la hipoteca inversa dedique las rentas a un plan de previsión asegurado (un vehículo de ahorro a largo plazo que se diferencia de un plan de pensiones en que no se instrumentaliza a través de un fondo de pensiones, sino mediante una póliza de seguros), también se podrá deducir la base imponible.
¿La hipoteca inversa es compatible con el alquiler?
Sí lo es. En el caso de que el titular no utilice el inmueble sobre el que se suscribe la hipoteca como vivienda habitual, puede usar esta vía para generar rentas adicionales.
Conclusión:
A la hora de saber qué es una hipoteca inversa debes tener en cuenta que se trata de un crédito hipotecario por que el suscriptor (mayor de 65 años con una vivienda en propiedad), recibe unas rentas a cambio de la vivienda que se constituye como garantía del préstamo. Está sujeta a unas características especiales y a ciertas ventajas fiscales. Pero se trata de un producto financiero bastante complejo, por lo que te aconsejamos que cuentes con un buen asesoramiento y con la formación necesaria para entender todas sus ventas y desventajas.
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