La vivienda es uno de los principales gastos en nuestra economía familiar y personal. Para muchos, es el principal caballo de batalla en el afán por mantener la salud financiera y, en la situación actual, son muchas las dudas sobre cuál es el mejor modo de adquirir esa vivienda. Desde Método Free, Escuela de Educación Financiera, queremos ofreceros todos los detalles sobre si es mejor comprar o alquilar.
Todo depende de tu perfil
Como casi todas las decisiones vinculadas a las finanzas personales, la respuesta sobre si es mejor comprar o alquilar una vivienda es que depende de tus circunstancias personales. La idoneidad de una u otra opción está vinculada a tus preferencias, tu capacidad de ahorro, tu situación laboral… además de las variables económicas del momento actual, como veremos a continuación.
El ahorro disponible marca en gran medida la decisión
Para discernir entre si es mejor comprar o alquilar, debes tener en cuenta que a la hora de solicitar una hipoteca, los bancos no suelen conceder más del 80% del valor del inmueble, por lo que debes aportar un ahorro inicial de, al menos, ese 20% restante. Por tanto, tu capacidad de ahorro es un punto fundamental que debes analizar a la hora de decidir sobre una u otra opción.
Tus ingresos frente al precio del inmueble
La relación entre tus ingresos y el valor de la vivienda también influye en la decisión. En el caso de la compra (especialmente si tienes que solicitar financiación), los expertos recomiendan que el precio total del inmueble no supere en más de cinco veces tu salario anual bruto. En cualquier caso, es importante que los gastos destinados a la partida de vivienda no sean superiores al 35% de los ingresos mensuales para garantizar tu salud financiera.
¿Cuál es tu situación laboral?
A la hora de conceder un crédito hipotecario, los bancos tienen muy en cuenta la situación laboral de los solicitantes. Tras la crisis financiera de 2008, las entidades se fijan más en que las personas que piden créditos tengan un mayor grado de estabilidad como garantía de solvencia para su devolución; de este modo, si consideras comprar, será más fácil conseguir financiación si tienes un contrato indefinido por cuenta ajena a tiempo completo, o si eres funcionario, lo cual lleva aparejada una situación bastante estable. Si eres autónomo o estudiante, será mucho más complicado que te concedan la hipoteca.
Tu movilidad geográfica
Otro de los aspectos a tener en cuenta es si piensas cambiar de residencia en el futuro. Parece una obviedad, pero muchas veces nos olvidamos de que las circunstancias de la vida no son inmutables y es posible que no siempre residamos en la misma ciudad. Si es tu caso, evidentemente, deberías decantarte por el alquiler.
Tu edad también es importante
A la hora de valorar si es mejor comprar o alquilar, también debes tener en cuenta tu edad. Por un lado, nunca es recomendable seguir hipotecado una vez que alcances la edad de jubilación porque lo que se denomina tasa de sustitución (la relación entre lo que cobras en activo y tu pensión de jubilación) actualmente es de un 80% y es muy probable que en un futuro descienda. Esto significa que cuando te retires, tendrás al menos un 20% menos de poder adquisitivo, y debes contemplarlo para sabes si puedes hacer frente a todos tus gastos mensuales, entre los que se encuentra la hipoteca. Además, los bancos también limitan la edad máxima de los solicitantes, por lo que si estás en una edad cercana a la jubilación o la vas a alcanzar con los años que dure el crédito que necesitas, sería una mejor opción el alquiler.
El precio en el sector inmobiliario
Siempre os recomendamos que comparéis entre las distintas opciones disponibles; en este caso también. Aunque, habitualmente, los aumentos del precio de compra también llevan aparejadas subidas del precio del alquiler, es posible que en determinadas localizaciones sea más ventajoso un supuesto o el otro.
La ubicación del inmueble
Siguiendo con el punto anterior, la ciudad o zona concreta en la que se ubique la vivienda va a determinar el precio tanto para compra como para alquiler. No es conveniente comprar ni alquilar en un momento en que los precios están disparados; pero si la previsión es que las zonas se revaloricen y suban de precio en un futuro próximo, la compra gana puntos frente al alquiler.
El uso de la vivienda
Del mismo modo, debes tener en cuenta para qué vas a destinar el inmueble a la hora de ver si es mejor comprar o alquilar. En el caso de la vivienda habitual, deberás tener en cuenta las variables anteriores y las que os comentamos a continuación para ver qué es más interesante. Pero si lo que te estás planteando es la inversión inmobiliaria, deberías optar por la compra.
Coyuntura económica y tipos de interés
El contexto económico también es importante. Hasta hace pocos meses, las entidades bancarias ofrecían préstamos a unos tipos de interés realmente bajos, lo que hacía muy interesante la compra, ya que las condiciones de la hipoteca solían ser bastante ventajosas. Sin embargo, aunque aún es posible encontrar hipotecas a unos tipos de interés no muy altos, las políticas de los bancos centrales de retirada de estímulos monetarios y subida de tipos, ha hecho que los créditos hipotecarios se encarezcan, tanto los de tipo fijo como tipo variable, coincidiendo con la subida de cotización del euríbor. Si necesitas ampliar información sobre este tema, te recordamos este artículo sobre qué es el euríbor y cómo te afecta.
¿Qué es el PER?
El Price Earnings Ratio o PER (por sus siglas en inglés) de una vivienda es el ratio beneficio-precio. Se calcula dividiendo el precio de venta entre el precio de alquiler anual y así podemos calcular la rentabilidad de invertir en el inmueble mediante compra. Esta cifra te va a dar la clave para saber si es mejor comprar o alquilar: si el PER es mayor, te interesa alquilar.
Rentabilidad del alquiler
Otro de los indicadores que puedes tener en cuenta es la rentabilidad del alquiler. Para hallarlo, el cálculo lo haremos a la inversa: debes dividir el precio de alquiler anual entre el precio de compra y multiplicarlo por 100. Cuanto mayor es la cantidad, mayor es el precio de alquiler con respecto a la compra, por lo que, en este caso, te interesa comprar.
Los impuestos y gastos en cada caso
La compra de una vivienda lleva aparejados una serie de impuestos (IBI, Transmisiones patrimoniales, etc.), además de los gastos asociados, como el pago de la comunidad de vecinos, posibles reformas, seguros y mantenimiento. Dependiendo de las Comunidades Autónomas, puedes beneficiarte de ciertos incentivos fiscales en el caso del alquiler. Todo esto lo debes tener en cuenta a la hora de calibrar si es mejor comprar o alquilar, aunque no debes olvidar que, generalmente, el importe mensual del alquiler es bastante más caro que la letra de la hipoteca; por lo que, del mismo modo que debes tener en cuenta el importe ahorrado inicial, también debes hacer tus cálculos sobre estas otras variables para ver qué es más conveniente.
Ventajas de comprar
Para valorar si es mejor comprar o alquilar, vamos a repasar las ventajas y desventajas de ambos supuestos. Comenzaremos por la opción de compra:
- Poseer una activo inmobiliario en propiedad
- La letra de una hipoteca suele ser más barata que el importe mensual del alquiler
- Posibilidad de conseguir ingresos adicionales si vas a utilizar el inmueble con el fin de obtener una rentabilidad, por ejemplo, alquilándolo.
- Si cumples los requisitos de la hipoteca y la vivienda la adquieres por un buen precio, siempre es positivo realizar la inversión
- Mayor estabilidad
- Posibilidad de legar ese patrimonio a tus descendientes
- Puedes reformar tu hogar a tu gusto
Desventajas comprar
- Necesitas tener un ahorro inicial de al menos el 20% del precio del inmueble
- Menor grado de libertad
- Gastos adicionales por mantenimiento de la vivienda e impuestos
- La operación suele conllevar mayor riesgo y presión financiera
Ventajas alquilar
Una vez que hemos repasado los pros y contras de comprar, vamos a revisar los que conllevan alquilar la vivienda. Las ventajas del alquiler serían:
- Mayor libertad si tienes pensado cambiar de residencia
- Menos gastos asociados e impuestos
- Los costes de la vivienda son más controlables
- Puedes probar si te gusta la zona o la vivienda antes de comprar
- Adquieres menos deudas
Desventajas alquilar
- El precio del alquiler suele ser superior al de una letra hipotecaria
- No tienes propiedad sobre el inmueble
- Dependes de terceros para que te solucionen ciertos problemas
- No mejoras ni reformas la vivienda, ni tienes libertad para diseñarla a tu gusto
- Tienes menos seguridad a largo plazo sobre si el casero decidirá rescindir el contrato
Alquiler con opción a compra, una opción intermedia
Si has llegado hasta aquí y aún no lo tienes claro, puedes decidirte por la opción intermedia: el alquiler con opción a compra. Esto te puede interesar si te planteas comprar, pero no estás decidido, si aún no dispones del ahorro suficiente, o si prefieres valorar si te gusta la zona y el inmueble antes de adquirirlo. Eso sí, debes tener en cuenta que esta modalidad no siempre está disponible.
Conclusión:
Para saber si es mejor comprar o alquilar, debes tener en cuenta una serie de variables como las relativas al momento y contexto económicos, o los precios en el sector inmobiliario; pero también otras relativas a tu perfil personal como tu capacidad de ahorro, ingresos, edad, situación laboral, movilidad geográfica o el uso de la vivienda. Cada una de las opciones tiene sus ventajas e inconvenientes; lo importante es que elijas la que más se adapta a tus necesidades en el ciclo de vida en el que te encuentres.
