¿Amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés?

El Banco Central Europeo ha anunciado hoy una nueva subida de tipos de interés de 75 puntos básicos; ante esta decisión, muchos se preguntan si conviene amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés. Si es tu caso, hoy te damos toda la información para que puedas tomar la mejor decisión sobre tu crédito hipotecario, ya que influirá de manera sustancial en la gestión de tus finanzas personales.

 

Qué es una hipoteca

Una hipoteca es un préstamo establecido sobre un inmueble. Se trata de un contrato firmado con una entidad financiera, mediante el cual, la entidad presta el dinero de la compra al futuro propietario, que estará obligado a devolver ese importe más los intereses y comisiones derivados del acuerdo. Si éste no puede hacer frente al préstamo, ni cumple con las condiciones de tiempo y forma, el banco puede obligar a la venta para satisfacer el importe del crédito. En resumen, una hipoteca es un crédito cuya garantía es la vivienda para la que se solicita el préstamo.

 

Que significa amortizar la hipoteca

Para saber si es rentable amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés, vamos a repasar primero en qué consiste esa amortización. El término amortizar en sí hace referencia a pagar las cuotas mensuales durante el tiempo que dura el préstamo. Pero por extensión, también se conoce por amortización lo que técnicamente se denomina amortización anticipada; es decir, liquidar el crédito, total o parcialmente, antes de que se cumpla el tiempo de su vencimiento.

 

Qué son los tipos de interés

Entender si te compensa amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés pasa por comprender qué son estos tipos. Los tipos o tasas de interés se pueden traducir como el precio del dinero que nos prestan cuando pedimos cualquier tipo de crédito; o lo que es lo mismo, la cantidad adicional que debemos pagar por usar ese dinero durante el tiempo que dura el contrato. Se establecen en porcentajes, por normal general, anualmente. Para comprender de forma rápida en qué consisten estos tipos de interés y cómo se aplican a tus préstamos (concretamente, a tu hipoteca), te ofrecemos este artículo sobre TIN y TAE, qué son y cuáles son sus diferencias.

 

El euríbor

Otro de los conceptos básicos antes de entrar en materia sobre la decisión de si debes amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés es el relativo al euríbor. Entender qué es el euríbor y cómo te afecta es fundamental para entender el contexto actual y la noticia anunciada hoy. De forma muy resumida, podemos decir que el euríbor es el tipo de interés al que se prestan dinero entre sí los bancos en Europa y el índice de referencia que aplican a los créditos que conceden a sus clientes, especialmente a las hipotecas. Por eso, una subida del euríbor te afectará directamente si tienes una hipoteca a tipo variable, como veremos más adelante.

 

Por qué suben los tipos de interés

Cuando el Banco Central Europeo anunció hace unos meses una medida similar a la de hoy, compartimos un post sobre si ante la subida de tipos de interés, saldrás ganado o perdiendo; en él, explicábamos que ante la crisis económica que estamos viviendo, especialmente acentuada durante la pandemia, los Bancos Centrales han estado aplicando estímulos a la economía de los países. Entre otras cosas, han venido financiando su deuda mediante unos tipos de interés excepcionalmente bajos. Sin embargo, la situación actual de inflación les ha llevado a retirar esos estímulos y, por ende, subir los tipos de interés; lo que lleva aparejado una contracción de la economía: las familias necesitan más dinero para pagar sus préstamos y deudas, por lo que baja el consumo; la demanda cae y, como consecuencia, bajan los precios (se reduce la inflación).

 

Tipos de hipotecas

Una vez entendidos los conceptos básicos y el motivo de la medida del Banco Central Europeo, para poder decidir sobre si debes amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés, tienes que conocer los tipos de hipotecas que existen en el mercado, ya que la conveniencia de la decisión dependerá, entre otras muchas cosas, de en qué tipo se enmarca la tuya. Además de ciertas hipotecas con condiciones especiales (como la hipoteca puente o la hipoteca inversa), las más habituales son a tipo fijo (se trata de un crédito en el que pagarás siempre la misma cuota durante toda la vida del préstamo) o a tipo variable (las cuotas subirán o bajarán en función de las subidas del euríbor, ya que se establecen sobre éste como índice de referencia más un diferencial). Dicho esto, cabría pensar a priori que las hipotecas a tipo fijo son totalmente inmunes a las subidas de tipos, aunque esto sólo es así en parte; si tú ya has contratado tu hipoteca a tipo fijo antes de la subida, dicha medida no te afectará. Pero la subida de tipos sí afecta a las nuevas hipotecas a tipo fijo que se contraten después, ya que los bancos, en previsión, encarecen la concesión de ese tipo de hipotecas.

 

Si vas a contratar una hipoteca nueva

Se podría pensar que, en el contexto actual, las nuevas hipotecas siempre serán más interesantes si son a tipo fijo. Pero ya has visto que no del todo; primero, porque ya hemos comentado que las hipotecas a tipo fijo nuevas también van a subir con la subida de tipos; en segundo lugar, porque suponen un mayor coste en comisiones y un tipo más alto aunque se mantenga constante; y tercero, porque una hipoteca se suele suscribir a unos 25 – 30 años, y es totalmente imposible predecir el comportamiento que tendrán los tipos de interés con exactitud en ese horizonte temporal. Lo que sí te aporta una hipoteca a tipo fijo es la tranquilidad de saber que vas a pagar lo mismo durante toda la vida del préstamo. Si estás en el momento de decidirte por un tipo u otro, esta entrada con consejos sobre cómo solicitar una hipoteca te resultará muy interesante.

 

Si ya tienes una hipoteca y quieres cambiar sus condiciones

Antes de decidir si es conveniente amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés, ten en cuenta que tienes otras opciones para renegociar las condiciones de tu hipoteca actual. Se puede realizar el cambio mediante novación (cambiando condiciones con el mismo banco), subrogación (traspasando la hipoteca a otra entidad) o cancelación y creación de nueva hipoteca (en ese caso habrá que pagar una serie de comisiones por cancelación anticipada, como veremos más adelante cuando hablemos de las comisiones de la amortización, los gastos de cancelación registral, los gastos de tasación de la vivienda y, en algunos casos, la comisión de apertura).

 

Tipos de amortización

Si tu opción se centra en la amortización, existen dos tipos: total o parcial. Se trata de cancelar de manera anticipada el préstamo hipotecario bien en su totalidad, o bien de manera parcial. En el caso de que vayas a realizar una cancelación parcial, la principal duda suele ser si te interesa reducir plazos (disminuyendo el tiempo de endeudamiento) o cuotas (bajando la cantidad que pagas cada mes). La respuesta depende, entre otras cosas, de nuestra situación financiera, la política de comisiones de cancelación de nuestro préstamo, así como si nos encontramos al principio o al final del plazo del propio préstamo.

 

El dinero del que dispones

Lo primero que debes valorar para amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés es tu situación financiera. Cancelar el préstamo de manera total o parcial, te va a exigir disponer de una cantidad de dinero; evidentemente, no te compensa incurrir en nuevos créditos para cancelar el actual porque estarías en la misma situación. Así que, el ahorro que tienes acumulado te va a determinar en primer lugar si puedes o no.

 

Las comisiones de amortización

Normalmente, los contratos hipotecarios llevan unas comisiones por cancelación anticipada. Debes calcular lo que suponen esas comisiones y lo que supone el importe adicional por el aumento de interés; el resultado te dará la clave de si amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés o no.

 

En qué momento de la vida del préstamo te encuentras

Otro de los puntos clave para determinar la conveniencia de amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés es en qué momento del préstamo te encuentras; esto tiene que ver con el sistema de amortización que utilizan los bancos para aplicar a los créditos que ofrecen, que en la mayoría de los casos es el sistema francés. En este sistema, al principio del préstamo se pangan más intereses que devolución de capital, y cuando va pasando el tiempo, va disminuyendo la parte de intereses y aumenta la parte de devolución. Según esto, la amortización anticipada te interesa más si te encuentras al principio de la vida crediticia, pues reduces intereses; mientras que, si lo haces más hacia el final, la parte de intereses es menor, por lo que te compensa menos, teniendo en cuenta que, además, en ambos casos, debes sumar las comisiones por cancelación anticipada.

 

El coste de oportunidad

Este factor va a arrojar luz sobre si amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés será más beneficioso o no para tu salud financiera. Y es que, cuando suben los tipos de interés, es negativo para las deudas, pero positivo para el ahorro. Puesto que ya hemos dicho que la amortización exige contar con un dinero para la cancelación del préstamo, debes valor si te merece más la pena renunciar al ahorro para cancelar la hipoteca (sobre la que te afecta negativamente la subida de intereses) o pagar algo más por la subida de intereses sin realizar la amortización, manteniendo los ahorros (pues también recibirás más intereses por tus depósitos al subir los tipos). En el caso de que tengas ese dinero invertido también tendrás que valorar el coste de oportunidad.

 

Los incentivos fiscales

Otro tema a tener en cuenta son las ventajas fiscales aplicables en el caso de que tu hipoteca sea anterior a 2013 (con deducciones que puedes aplicar en tu declaración de la renta) de las que no disponen las hipotecas posteriores. Por lo que, si cancelas la que tienes, también tendrás que tener en cuenta que dejas de contar con esa deducción.

 

El factor motivación

Este componente es más un efecto psicológico que económico, pero también debemos tenerlo en cuenta. En nuestro artículo sobre cómo reducir deudas, comentábamos que el factor motivacional que supone suprimir créditos también repercute positivamente sobre tus finanzas personales. Ese factor también ayuda a continuar con los hábitos necesarios para la correcta gestión de la economía de tu hogar.

 

Disponibilidad y tranquilidad

El último de los aspectos a tener en cuenta a la hora de amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés es, por un lado, la tranquilidad que te puede proporcionar no tener que afrontar mensualmente la cuota del préstamo; pero, sobre todo, la disponibilidad de liquidez que puedes tener y que te puede permitir destinar ese dinero al ahorro y a la inversión que te permita generar rentabilidades adicionales, especialmente en ese contexto de subida de tipos.

 

Conclusión

Ante la medida anunciada hoy por el Banco Central Europeo, muchos se preguntan si es conveniente amortizar la hipoteca cuando suben los tipos de interés. La respuesta depende del tipo de hipoteca que hayas suscrito, el dinero del que dispongas, las comisiones asociadas, el momento del préstamo en el que te encuentres, los incentivos fiscales de los que te puedes beneficiar, el coste de oportunidad de renunciar al dinero que necesitas para la cancelación del préstamo frente a la disponibilidad de ese importe para poder destinarlo al ahorro y la inversión, y el factor motivacional, psicológico y de tranquilidad que supone poder reducir nuestras deudas.